Własny dom to jedno z najczęściej wymienianych marzeń przez Polaków w UK.
Czy rzeczywiście musi pozostawać jedynie w sferze marzeń?
Co jest potrzebne, żeby własny dom zbudować?
Ile czasu to zajmie i z jakimi kosztami musimy się liczyć?
Jak uzyskać niezbędne finansowanie?
Jak zbudować wymarzony dom, żeby rzeczywiście był spełnieniem marzeń a realizacja inwestycji przebiegła sprawnie i bezstresowo?
Odpowiedzi na wszystkie te znajdziecie w moim artykule poniżej.

Mówiąc krótko, w celu zbudowania domu będziemy potrzebowali

1. Działki budowlanej
2. Projektu domu i pozwolenia na budowę
3. Wygodnego finansowania
4. Generalnego wykonawcy lub kogoś zaufanego na miejscu jeśli planujemy system gospodarczy
Na każdym etapie można popełnić sporo błędów. Zacznijmy może od działki.

Kupując działkę trzeba zwrócić uwagę na kilka rzeczy:

1. Lokalizacja

Dom wprawdzie powinien być zlokalizowany w naszym wymarzonym miejscu, ale warto pamiętać, że
a) budowa domu pod Wrocławiem będzie nas kosztowała tyle samo co budowa w małej wiosce w Bieszczadach. Gdybyśmy jednak kiedyś chcieli sprzedać dom, ten pod Wrocławiem będzie 3 razy więcej warty i szybciej znajdziemy zainteresowanego nabywcę

b) budowa domu to inwestycja na lata a z czasem nasza sytuacja i priorytety mogą ulec zmianie. Jeśli np. teraz widok na góry wydaje się najważniejszy nie znaczy to, że za kilka lat nie będzie nam zależało bardziej na bliskości dobrej szkoły dla dzieci czy możliwości znalezienia w pobliżu dobrej pracy

c) warto sprawdzić czy miejsce w którym planujemy wybudować nasz dom ma inne możliwości komunikacji ze światem niż nasz samochód terenowy. Będzie to miało wpływ zarówno na wartość domu jak i komfort życia pozostałych członków rodziny.

2. Stan prawny

Poza aspektami jak przy zakupie każdej nieruchomości (sprawdzenie obciążenia hipoteki w IV dziale księgi wieczystej oraz innych ewentualnych obciążeń w dziale III, jak zajęcia komornicze, służebności) ważne jest dodatkowo:

a) Czy działka jest działką budowlaną i czy nasz wymarzony projekt jest możliwy do zrealizowania. Projekt musi być zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego w danym miejscu. Często w planie określona jest dopuszczalna wysokość i przeznaczenie budynku, czasem także kąt nachylenia dachu

b) Czy do działki jest zagwarantowany nieograniczony dojazd. Zdarza się, że po podziale dużej działki na mniejsze, część z nich nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Wówczas musimy zadbać o to, żeby zostać wsółwłaścicielem dodatkowej działki pełniącej rolę drogi wewnętrznej lub, żeby zagwarantować sobie prawo przejazdu do drogi przez jedną z sąsiednich działek. Takie prawo musi być wpisane w księgę wieczystą tej sąsiedniej działki jako służebność. Bez tego dom będzie bezwartościowy.

3. Media

Przeważnie do wygodnego funkcjonowania potrzebujemy prądu, wody, możliwości odprowadzania ścieków oraz jeśli planujemy ogrzewanie gazem – gazu.

Najważniejszy jest prąd. Przeważnie koszt podłączenia to ok 3 tys. zł, chyba że jest bardzo daleko od najbliższego domu z podłączonym prądem. Wówczas warto zapytać w Energetyce jaki będzie koszt przyłącza.

Brak wody i kanalizacji to niewielki problem – można wykopać studnię i szambo, koszt między 10 a 20 tys. zł pod warunkiem, że pod działką jest woda. Warto zapytać sąsiadów jak głęboką studnię musieli wykopać

Gaz będzie istotny tylko jeśli planujemy w ten sposób ogrzewać dom. Można wprawdzie używać gazu ze zbiornika wkopanego w ogrodzie, ale tego typu rozwiązanie jest 2-3 krotnie droższe od gazu pobieranego bezpośrednio z instalacji gazowni.

4. Położenie względem stron świata

Najczęściej pomijany a istotny element przy wyborze działki. Warto wiedzieć, że nie każdy projekt pasuje do każdej działki. Salon powinien być zaprojektowany od strony południowej, żeby maksymalnie skorzystać ze światła dziennego i co się z tym wiąże naturalnie wyższej temperatury w takim pomieszczeniu. Sypialnia z kolei powinna być zlokalizowana po stronie wschodniej, a jednocześnie daleko od hałasów z ulicy.

Wszystko zależy od usytuowania działki względem drogi dojazdowej. Większość gotowych projektów zakłada korzystne ulokowanie wejścia od strony wschodniej lub północnej. W pozostałych przypadkach będziemy musieli najprawdopodobniej zdecydować się na projekt indywidualny.

Poniższe rysunki przedstawiają optymalne rozlokowanie pomieszczeń w każdym z możliwych wariantów.

a) Droga od strony północnej
-jest uznawana za najkorzystniejszy wariant, wówczas kuchnię, spiżarnię i garaż projektuje się od strony północnej, gdzie niższa temperatura jest wskazana, salon od strony południowo-zachodniej co sprzyja oświetleniu światłem dziennym, a sypialnię od strony wschodniej





b) Droga od strony wschodniej – to sytuacja równie wygodna, zwłaszcza jeśli wejście do domu można zaplanować od strony północnej. Wówczas można zachować optymalny rozkład pomieszczeń





c) Droga od strony południowej – to najbardziej nielubiane przez architektów ustawienie. Przy małych rozmiarach działki trzeba będzie zdecydowac się na indywidulany projekt lub pogodzić się z nieoptymalnym wykorzystaniem światła dziennego





d) Droga od strony zachodniej – również sytuacja niewygodna. Można temu zaradzić projektując wejście do budynku z boku, ustawiając go prostopadle do drogi. Na wąskiej działce jednak, widok z salonu będziemy mieli jedynie na płot sąsiada





5. Wielkość

Duża działka zwłaszcza w pobliżu dużych miast to przeważnie spory wydatek. W wersji minimum trzeba wziąć pod uwagę, że aby otrzymać pozwolenie na budowę odległość pomiędzy ścianą z oknem a krawędzią działki to minimum 4m, w przypadku ściany bez okna odległość ta zmniejsza się do 3m. W zależności od lokalnego planu zagospodarowania przestrzennego może być też ustalona minimalna powierzchnia działki na jakiej można wybudować dom jednorodzinny

Przy działkach większych warto pomyśleć czy rzeczywiście spędzanie całego wolnego czasu na koszeniu trawy jest zgodne z naszym wyobrażeniem o komforcie mieszkania we własnym domu .


6. Kupić za gotówkę czy na kredyt?

Jeśli dysponujemy gotówką na całą inwestycję to pytanie można pominąć.

Jeśli natomiast zakładamy finansowanie przez bank części budowy, kredyt na działkę jest znakomitym sposobem na zbudowanie sobie historii kredytowej pod przyszły kredyt na budowę. Gdyby miało się okazać, że z jakiegoś powodu bank nie da nam kredytu nie dałby go również na późniejszą inwestycję i dowiemy się o tym jeszcze zanim wydamy całe oszczędności na zakup działki. Zakup taki byłby niezasadny skoro i tak nie będzie nas stać na wybudowanie domu.

Dobrą praktyką jest też zwrócenie się do banku wydanie promesy udzielenia kredytu jeszcze przed rozpoczęciem poszukiwać odpowiedniej działki. Zaoszczędzimy w ten sposób sporo czasu a procedura udzielenia kredytu będzie bezstresowa.

Projekt domu

1. Gotowy czy szyty na miarę?
Pierwsza rzecz na jaką powinniśmy się zdecydować to czy wystarczy nam projekt z bazy gotowych czy chcemy zamówić u architekta projekt indywidualny.

Wszystko to kwestia budżetu, ale jeśli tylko nie mamy bardzo nietypowych oczekiwań w Internecie można znaleźć tysiące gotowych projektów. W każdym z nich możemy później ewentualnie dokonywać drobnych zmian.

Dodatkowymi zaletami projektu gotowego jest:

• firmy architektoniczne prześcigają się w pomysłach, żeby namówić nas na zakup projektu właśnie od nich. Często już na stronie możemy obejrzeć wizualizacje wnętrz, animacje 3D z obrotem bryły budynku czy wirtualne wycieczki po naszym domu. Tego typu narzędzia przeważnie nie są dostępne przy projekcie indywidualnym, chyba, że za nie dodatkowo zapłacimy, ale na pewno nie będzie to możliwe już na wstępie.
• kupując projekt gotowy mamy też dostęp do szczegółowego zestawienia materiałów i robocizny niezbędnych do wykonania poszczególnych etapów budowy. Dzięki niemu łatwiej targować się o ceny z hurtownią materiałów budowalnych i z firmą wykonawczą.
  W kosztorysie są też podane średnie ceny co daje nam ogólny pogląd na koszt z jakim powinniśmy się liczyć.
• skoro kupujemy projekt gotowy to znaczy, że ktoś już taki dom wybudował lub właśnie buduje. Na stronie projektu są przeważnie fora, na których wypowiadają się osoby, które dany projekt kupiły. Można zapytać o problemy na jakie się natknęli przy budowie, koszt robocizny, czasem nawet możemy zostać zaproszeni do obejrzenia już gotowego domu co dam nam z pewnością więcej niż jakakolwiek wizualizacja.
  Pisałem wcześniej, że działka z drogą od strony południowej może wymagać projektu indywidualnego. Rzeczywiście gotowych projektów w tym wariancie jest znacznie mniej. Można jednak znaleźć coś co jest chociaż trochę zbieżne z naszymi oczekiwaniami i potraktować to jako projekt do przerobienia przez naszego architekta.
  Ogólna odpowiedź na pytanie gotowy czy na miarę to moim zdaniem "Gotowy, chyba, że mamy bardzo duży budżet i nietypowe oczekiwania".

2. Musi pasować rozmiarem do wielkości działki (4m z każdej strony)

Jeśli już mamy działkę, to przy każdym gotowym projekcie są podane minimalne wymiary działki wraz z obrysem budynku. Nie warto tracić czasu na projekty, które się u nas po prostu nie zmieszczą lub takie, które mogłyby się zmieścić tylko po niekorzystnym obróceniu budynku – widok z salonu powinien być na zalany słońcem ogród a nie na płot sąsiada.


3. Musi pasować rozkładem pomieszczeń do usytuowania działki względem stron świata

Omówione przy zakupie działki


4. Pozwolenie na budowę – czy załatwiać samemu?

Otrzymanie pozwolenia na budowę to ciągle w Polsce procedura bardzo żmudna i długotrwała. Ilość dokumentacji jaką trzeba przygotować jest porażająco duża. Jeśli dodatkowo jesteśmy na stałe za granicą stanowczo odradzam próby załatwienia tego samemu.

Jednym z dokumentów, który należy załączyć posługując się gotowym projektem jest tzw. adaptacja do warunków lokalnych. Mówiąc po ludzku musimy poprosić architekta, żeby narysował wybrany dom a w zasadzie jego obrys na naszej działce. Jest to świetna okazja, żeby poprosić o załatwienie wszystkich formalności w naszym imieniu. Architekt nie weźmie wtedy dużo za przysługę, bo zarobi również na wykonaniu rysunku, który i tak musieliśmy zlecić.

Dodatkowo dobra praktyką jest wybór lokalnego architekta, tzn. idziemy do urzędu zajmującego się przyjmowaniem wniosków o wydanie pozwoleń na budowę i mówimy, że sami nic nie potrafimy załatwić i czy miła pani mogłaby polecić jakiegoś architekta. Pani prawdopodobnie poleci znajomego lub kogoś z rodziny. Kiedy taki architekt przyniesie dokumenty odbędzie się to prawdopodobnie na zasadzie „Krysiu klepniesz mi to na jutro, bo klientowi się spieszy ”. W takim układzie prawomocne pozwolenie na budowę powinniśmy mieć do 2 miesięcy.

Najgorszym z możliwych podejść jest wykrzyczenie od progu: „Co to w ogóle ma znaczyć? U nas w Londynie takie rzeczy szef załatwia w 2 dni.” Wówczas pozwolenie możemy załatwiać i przez rok, bo zawsze nam będzie czegoś brakowało, a Urząd zawsze będzie miał 30 dni na odpowiedź czy wszystko jest.

Finansowanie

Na etapie budowy powiedziałbym, że bardziej istotne niż niskie oprocentowanie ważne jest ludzkie czyli elastyczne podejście banku do realizacji inwestycji.

Kredyt budowlany jest wypłacany w tzw. transzach czyli częściach, Bank najprawdopodobniej podzieli nasz kredyt na 4-5 transz, które będą wypłacane w miarę postępów prac na budowie. Ma to swoje dobre strony, ponieważ raty które płacimy są proporcjonalne do wypłaconej kwoty.

Dzięki temu płacimy na początku odsetki tylko od np. 50 tys. zł na fundamenty a nie od całych 300tys. na budowę.

Z transzami wiążą się też terminy ich wypłaty, zasady dokumentowania postępów prac na budowie i opłaty ze ewentualne inspekcje nieruchomości. Warto wybrać bank, który nie wymaga dokumentowania wszystkich prac za pomocą faktur, bo nie od wszystkich wykonawców taki dokument otrzymamy. Warto również współpracować z bankiem, który rozumie, że na budowie pewne terminy mogą ulec zmianie choćby w zależności od pogody.

Po zakończonej inwestycji i tak można starać się o kredyt refinansowy czyli przeniesienie zadłużenia do innego banku. Jeśli dom będzie już gotowy prawdopodobnie dostaniemy lepsze oprocentowanie, bo wartość rynkowa domu będzie znacznie przekraczać koszty budowy i zaciągnięty przez nas kredyt.

Najczęściej popełniane błędy
przy kredycie budowalno-hipotecznym:

1. Kosztorys.

Banki wymagają przygotowania uproszczonego kosztorysu poszczególnych etapów budowy. Uproszczony czyli będziemy musieli określić ile potrzebujemy na prace ziemne, fundamenty, ściany nośne, stropy, ściany działowe, dach, instalacje itd.

Jeśli pójdziemy z tym do naszego kierownika budowy rozpisze wszystko na metry bieżące, metry kwadratowe i roboczogodziny i tak nie będzie to pasowało do tabelki bankowej.

Dobrą praktyką jest założyć minimum 10% próg bezpieczeństwa na wypadek wzrostu cen w trakcie inwestycji. Jeśli mamy zdolność kredytową sugerowałbym nawet 20%. Tak jak pisałem raty płaci się tylko od wypłaconych transz, czyli jeśli np. skończymy budowę nie wykorzystując całej przyznanej kwoty wystarczy jeden telefon do banku z informacją rezygnujemy z ostatniej transzy, bo już budowa jest skończona. Nie zapłacimy wówczas odsetek od tej niewykorzystanej kwoty.

W druga stronę tak łatwo nie jest, tzn. jeśli w trakcie inwestycji zabraknie nami pieniędzy, musimy ponownie złożyć wniosek o następny kredyt, bank może przeprowadzić ponowną wycenę domu i powiedzieć, że tyle to ten dom nie będzie warty lub, że po prostu nie stać nas na większy kredyt i powstaje ryzyko niedokończenia inwestycji.

Drugą dobra praktyką jest zawyżanie kosztu początkowych etapów, tzn. jeśli kierownik budowy twierdzi, że poszczególne etapy będą kosztowały

1. Fundamenty 30 tys
2. Stan surowy otwarty 70 tys
3. Stan surowy zamknięty 70 tys
4. Instalacje 50 tys
5. Wykończenie 80 tys

W kosztorys bankowy radziłbym wpisać

1. Fundamenty 50 tys
2. Stan surowy otwarty 80 tys
3. Stan surowy zamknięty 100 tys
4. Instalacje 40 tys
5. Wykończenie 30 tys

Czyli też 300 tys, ale dostaniemy je z banku szybciej. Daje to nam pewien margines bezpieczeństwa na koszty nieprzewidziane wcześniej. Najlepiej podnieść te ceny jeszcze o 20% i dopiero wtedy wpisać w kosztorys bankowy.

2. Realne oszacowanie kosztów budowy

Paradoksalnie największe problemy mają osoby zajmujące się branżą budowlaną na co dzień. Chcą przeważnie większość zrobić sami zupełnie nie biorąc pod uwagę, że gdyby chcieli przez rok budować dom w Polsce to musieliby przez ten sam rok nie pracować w UK, a utrata rocznych przychodów to tez spory koszt. Bardziej opłaca się mimo wszystko pracować za stawkę angielską a w Polsce zatrudnić za te same pieniądze 3 osoby i jakiegoś niezależnego inspektora nadzoru do odbioru poszczególnych etapów.

Wiele osób popełnia też błąd zakładając, że główny koszt to stan surowy zamknięty czyli jeśli mamy już ściany, okna, drzwi i dach to resztę zrobimy sobie pomału sami. Tymczasem warto jest przyjąć założenie, że stan surowy zamknięty to dopiero 50% kosztów stanu pod klucz. Prace związane z instalacjami i wykończeniowe są drogie i przeważnie niedoszacowane przez przyszłych inwestorów.
W dużym uproszczeniu należy założyć, że poniżej 2000 zł/m2 domu zbudować się nie da. Nawet jeśli przedstawilibyśmy taki kosztorys w banku, bank zaproponuje zwiększenie kwoty kredytu.
Warto uwzględnić rezerwę na te 2 zagadnienia we wniosku kredytowym

Realizacja budowy

Ten temat wykracza już poza specjalizacje autorów strony kredytexpert.co.uk.

Kilka zaleceń opartych na historiach setek klientów, którzy dzięki nam zbudowali swoje domy można jednak przedstawić:

1. Targować należy się przy budowie zawsze i o wszystko
2. Warto nalegać na zapis w umowie z wykonawcą z karami umownymi za niedotrzymanie terminu oraz na zwrot kosztów za zniszczone materiały budowlane jeśli prace nie zostaną zaakceptowane przez naszego inspektora nadzoru
3. Trzeba mieć niezależnego od ekipy budowlanej inspektora, który będzie akceptował lub nie kolejne etapy budowy. Jego koszt będzie znikomy w porównaniu z korzyściami jakie możemy uzyskać dzięki jego rzetelnemu podejściu
4. Unikamy zlecania prac znajomym, członkom rodziny – to prawie zawsze wychodzi drożej niż firmie zewnętrznej a jest nam później niezręcznie powiedzieć, że ta posadzka jest do poprawki albo za nią nie zapłacimy
5. Ceny robocizny ustalamy zawsze przed wykonaniem pracy a nie po. Określenia typu "się zobaczy", "się dogadamy" i "będzie Pan zadowolony" uznajemy za niedozwolone
6. Nie wypłacamy zaliczek, wynagrodzenia z góry, ani wynagrodzenia dopóki wszystkie poprawki wskazane przez inspektora nie zostaną wykonane
7. Unikamy absurdalnych wycen hydraulików, elektryków i innych fachowców za punkt, za 1 m2 itp. Jeśli ktoś w Polsce za jeden dzień pracy żąda 5 tys zł to należy szukać kolejnego fachowca
8. Jeśli wcześniejsze punkty nas przerażają szukamy generalnego wykonawcy. Wcale nie musi to być droższe niż system gospodarczy. Duże firmy budowlane maja obecnie problem z gwarancją ciągłości zatrudnienia swoich pracowników i są czasem w stanie potraktować nasze zlecenie jako brzydko mówiąc „zapychacz” pomiędzy dużymi budowami. Jeśli roześlemy kosztorys otrzymany razem z projektem, w którym uwzględniono szczegółowo listę materiałów i roboczogodzin do kilku największych firm budowlanych w danym regionie, możemy być miło zaskoczeni ofertą. Poza tym wówczas ryzyko zniszczenia materiałów, zmiany cen czy niedotrzymania terminu bierze na siebie generalny wykonawca. Inspektor nadzoru musi być tak czy inaczej niezależny

Podsumowanie – Budowa domu Krok po kroku

1. Złóż wniosek o promesę
2. Kup działkę, częściowo lub w całości na kredyt
3. Wybierz projekt i załatw pozwolenie na budowę
4. Złóż wniosek o kredyt budwolany
5. Podpisz umowę kredytową
6. Znajdź wykonawcę i zacznij budowę
7. Pobierz z banku kolejne transze i pilnuj realizacji etapów zgodnie z harmonogramem